以市場思維優(yōu)化樓市調(diào)控

　　歲末年初，樓市似乎率先走出“寒冬”。國家統(tǒng)計局日前公布去年12月房價指數(shù)，54個城市環(huán)比上漲，一線城市首現(xiàn)同環(huán)比全面上漲。同時，大型房企也集體表現(xiàn)出亢進(jìn)姿態(tài)，紛紛試水海外融資用以擴(kuò)容土地儲備。

　　健康的樓市并不排斥交投活躍現(xiàn)象，只要是以滿足剛需為主線就是各界所樂見的。而現(xiàn)在的問題是，在既有樓市調(diào)控框架下如何進(jìn)一步擠出投機(jī)泡沫，以市場化工具代替行政指令自發(fā)打開合理供求博弈的空間。

　　事實上，樓市提前“入春”是由許多因素共同推動的。一方面，前期大批觀望沉淀的首次置業(yè)、改善性購房等剛性需求蓄勢待發(fā)，成為時下購房的主力軍，而且未來隨著推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化政策的深入，潛在剛需規(guī)模將進(jìn)一步增大；另一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已明確了今年實施穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)，而在全球貨幣整體寬松的預(yù)期下，國內(nèi)銀行等信貸窗口對開發(fā)商的態(tài)度也有了微妙變化，樓市“缺血”窘境將得到一定改觀，房企拿地與后續(xù)開發(fā)熱情被再度點燃。

　　其實，牽動市場敏感神經(jīng)的關(guān)鍵問題在于，伴隨著樓市成交量回暖價格再度“跟漲”，量價齊升態(tài)勢考驗著本輪樓市調(diào)控績效。新年伊始，住建部再次強(qiáng)調(diào)以限購限貸為主的政策將繼續(xù)實施，這意味著樓市調(diào)控將延續(xù)此前高壓態(tài)勢。但需要提及的是，以限購為代表的行政強(qiáng)制指令的威懾力似乎正呈現(xiàn)遞減之勢。各地“房嫂”、“房妹”接連遭到媒體曝光，以及坊間流傳的各種規(guī)避限購“技巧”均表明，制度漏洞與監(jiān)管不力蠶食著樓市調(diào)控利刃，投機(jī)力量對打壓政策的“免疫力”正在提升。

　　以此觀之，與其坐看行政指令邊際效應(yīng)遞減，不如同時探尋替代良策。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，開征房地產(chǎn)保有稅是打擊樓市投機(jī)沖動的治本之策，只要制度設(shè)計科學(xué)、執(zhí)行到位，炒房獲利的勝算渺茫。可以明確的是，以房產(chǎn)稅代替限購指令將成為我國未來樓市政策的改革方向。稍感遺憾的是，行政手段向市場化手段的轉(zhuǎn)型之路要走多長至今未定，而且房產(chǎn)稅將以何種力度推進(jìn)也未有確切說法。從目前實施房產(chǎn)稅試點的上海及重慶兩地實踐看，相關(guān)制度設(shè)計相對寬泛，遠(yuǎn)未達(dá)到擊碎房價泡沫的力度。恰因此，短期內(nèi)投機(jī)資金覬覦樓市的熱情不可能被根本澆滅，房價看漲預(yù)期也未能得到合理引導(dǎo)。

　　不可否認(rèn)，全面嚴(yán)格地推出房產(chǎn)稅政策需要信息征集統(tǒng)計、稅收征繳稽核等專業(yè)技術(shù)的全面配合，難以一步到位。但這并不表明房產(chǎn)稅可長期擱置，只要房產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)容或加碼、稅收空轉(zhuǎn)試點增加等漸進(jìn)舉措陸續(xù)出臺，就可向市場明確發(fā)出深入打擊投機(jī)行為的信號，讓市場剛需不再擔(dān)憂開發(fā)商集體亢奮會掀起新一輪漲價潮，讓商品房真正成為老百姓實現(xiàn)安居夢想的消費品。（馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 財經(jīng)評論員）