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樓市調控需扎牢土地“籬笆”

時間:2011-12-26 14:38   來源:人民日報

  國土資源部21日公布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》,向社會公開征集意見。草案規定,國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的、土地閑置滿1年的,經批準后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發建設、土地閑置滿2年的,經批準后可無償收回土地使用權。

  《閑置土地處置辦法》實施已經12年。12年后修訂,現實針對性很強。樓市調控已經步入深水區,從房地產市場到過度依賴土地財政的地方,不可能不受到影響。所不同的是采取積極態度主動適應調控,還是采取消極態度消化調控。現實中,對于調控采取種種變通方式、對調控政策打折執行的事情并不少。

  在土地市場,由于銷售回款、銀行貸款、房地產信托等主要資金來源渠道趨于狹窄,有的開發商為保證現金流規模,用各種理由推遲開工或竣工,甚至采取假開工的方法“過冬”,等待市場轉熱后,利用土地增值獲取利潤。由此,消解了樓市應有的經濟帶動效應,造成了土地資源的閑置浪費。

  與此同時,個別地方出于財政增長需要,不僅對閑置土地的行為從寬處理,還通過土地性質變更、延遲開發商交付土地出讓金等方式,以維護土地拍賣市場反周期的“熱度”。

  還要看到,一些地方以政績追求為出發點,對土地的開發使用缺乏合理規劃,也是造成土地閑置的重要原因。根據國土部調查,2010年全國曾清理整治房地產閑置用地13萬畝,處置近10萬畝,其中約半數與此有關。

  相對于執行了12年的閑置處置辦法,修訂草案在對閑置土地的認定上沒有大的變化,但是對項目開工、竣工時間和違約責任等作了更明確的規定,監管、查處也更具操作性。這也就扎牢了樓市調控籬笆,堵上了過去可能被鉆空子的制度缺口。

  應該認識到,相對于利益訴求多元的動態市場,靜態的管理辦法總會留有空白。比如,即使對于項目開工、竣工有了更明確的責任認定標準,但開發者仍可能通過拖延項目上市等手段降低市場供應。如何界定監管的效力邊界和開發商的自主裁量權邊界,將惡意閑置土地的途徑徹底封死,需要在實踐過程中完善設計。

  此外,無論是地方原因還是開發商原因,其閑置土地的責任認定和監管需力求相對一致,而不宜厚此薄彼。修訂意見稿規定了土地可“閑置”的六種情形,要求由政府原因造成的土地閑置,須在15日內向主管部門提出申請。這一表述表明,在責任主體認定范圍上已較一致。而如何以更精確和剛性的規定,規范不同開發者的土地使用行為,不僅有待新草案實施后的經驗積累,更有待地方財稅更科學的長效機制能夠確立。

  從這個角度說,從嚴治理土地閑置,既是扎牢樓市調控籬笆的有益之舉,也將在客觀上起到倒逼地方財稅機制改革的作用。

編輯:張潔

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