葉檀：公租房或是落實住房保障惟一途徑
人們猜測,中國房地產新政是否會因為實體經濟緊縮戛然而止。6月13日中國七部委聯(lián)合出臺政策,加強公共租賃房建設,使另一種猜測更加接近真相,在經歷了權力對市場的滲透之后,中國房地產試圖轉向以保障房與普通商品房為主。
保障房建設可以挽救鋼鐵、家具等行業(yè)的訂單。大規(guī)模建設保障型住房還有支撐實體經濟的作用,通過保障型住房消化鋼鐵、水泥、家具等行業(yè)的生產能力,如此一來,與房地產相關聯(lián)的60個左右的實體經濟行業(yè)不會隨著房地產新政一跌到底。
保障型住房的建安成本要比高檔商品房低得多,這也就意味著,鋼材、水泥等價格將在去年基礎上大幅回落。這正是中國經濟所需要的效果――與其讓資源出口國坐享中國泡沫財富,為什么不主動擠除泡沫壓低價格,讓中國的中低收入階層享受到價廉物美的商品？
建設保障型住房一直在經濟適用房與公共租賃房之間糾結,許多中低收入階層希望得到擁有產權的經濟適用房,但事實證明,經濟適用房很容易成為尋租的淵藪,在信用度極差、尋租不斷的市場,推出經濟適用房是對誠實的低收入階層的致命掠奪。新的案例是據媒體報道海口市一個6000多套限價房項目,僅向公務員銷售,單價為周邊房價的1/8,戶均面積超過100平米。而在經濟適用房為主的北京天通苑小區(qū),6月初又被曝光,4-5年前建成的房屋大量空置,幾次倒手、補足綜合地價款可以從經濟適用房轉為商品房。可以看到,無論是經適房還是限價房,未來依然存在尋租漏洞。
相比之下,公共租賃房可以提高保障效率,最重要的是,公共租賃房租用者不可能擁有產權,他無法到市場上進行套現。當然,尋租者可以得到公共租賃房的租用權轉租獲利,但他們獲得的只是租金收益,與商品房出售的資本利得不可同日而語,從激勵機制上切斷了尋租者的興趣。
經濟適用房與公共租賃房的不同之處還在于,政府可以通過經濟適用房收回成本,但公共租賃房無法收回成本。
在這里就需要厘清這樣一個概念:通過保障體系收回成本甚至贏利的想法本身就是可恥的,保障品是公共產品而不是商品。而通過政府財政轉移支付,土地收入與稅費,可以解決政府預定的保障房建設規(guī)劃,目前江西等地通過降低地價讓開發(fā)商配建公共租賃房,已經取得了較好的效果,為何不能推而廣之？
保障住房一度退出歷史舞臺,已被證明是個錯誤,而保障住房體系以經濟適用房為主體,同樣是個錯誤。發(fā)展公共租賃房建設,或許是提高住房保障效率的惟一途徑。
