易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控不會成“空調(diào)”

 　　國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下稱“國十條”)，已經(jīng)頒布兩個月了，盡管不少城市的住房銷售全面下跌，但是全國的房價仍然堅挺，甚至于4月份全國70個大中城市的房價上漲幅度仍然達(dá)到了12.8%。加上政策出臺后北京和杭州先后創(chuàng)造了新“地王”，不少人都在懷疑“國十條”是否又會成為“空調(diào)”。實(shí)際上，盡管未來房地產(chǎn)市場趨勢仍有不確定性，但是這次房地產(chǎn)政策的效果是不容懷疑的。

　　因為，“國十條”與2003年以來的任何房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有本質(zhì)上的不同。它不僅是重新界定當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，即房地產(chǎn)的根本宗旨是民生，它不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更重要的是民生問題，是國家金融安全問題及國家經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問題；它要改變當(dāng)前房地產(chǎn)的暴利商業(yè)模式，擠出過高的暴利實(shí)現(xiàn)整個社會利益均衡；它要改變當(dāng)前房地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)的傾向，逐步確立以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場方向。“國十條”政策內(nèi)容就是圍繞著這三個方面來展開的。如果這些政策能夠全面落實(shí)，那么中國房地產(chǎn)市場將發(fā)生巨大的變化。

　　那么，政策效應(yīng)為何會讓一些人生疑呢？一是任何政策的出臺都有一定的滯后效應(yīng)，不可能甫一推出就讓整個房地產(chǎn)市場根本改變，馬上出現(xiàn)民眾所預(yù)期的結(jié)果。尤其是房地產(chǎn)是一個周期相當(dāng)長的產(chǎn)業(yè)，政策效應(yīng)滯后期相對會長一些。不過，政策出臺后，不少城市的住房銷售出現(xiàn)急劇的下跌，已經(jīng)表明政策影響開始顯現(xiàn)。

　　不少城市樓盤銷售量急劇下跌而房價不跌甚至上升，究其原因，這與當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的狀態(tài)有關(guān)。從2009年4月開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場。房地產(chǎn)新政的出臺，由于嚴(yán)厲限制住房投機(jī)炒作者進(jìn)入，增加了這些投機(jī)者進(jìn)入市場的成本，房地產(chǎn)市場的銷售也就自然下跌了。但對已經(jīng)進(jìn)入市場的投機(jī)炒作者來說，由于這些人早就獲利豐厚，新政策對其影響不大，因此，他們不僅不愿把手中的住房降低價格賣出，反而對政策的作用與效果持懷疑態(tài)度。因此，在這時，他們不僅不會降價賣房，還會提高售價，以此扭曲市場價格信號，造成市場假象，讓一些持幣待購者產(chǎn)生錯覺：如果現(xiàn)在不購買，住房的價格還會上升。

　　更有趣的是，早些時候，在房價快速上漲的時候，許多人都在大叫，房價上漲是由于市場供求關(guān)系決定的，有這樣多的住房需求，房價豈能不漲？因此，解決住房價格上漲的辦法就得加大土地的供應(yīng)，讓房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)更多的住房。如果按照這種邏輯來分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況，當(dāng)前住房市場銷售突然下跌，也就是住房需求突然減少，那么房價也應(yīng)該快速下跌了，但實(shí)際上，住房需求可以突然減少而房價則并未下跌。這也從根本上說明了，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場完全是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，住房需求異化成住房投機(jī)炒作需求，住房成了一種投資賺錢的工具而失去了居住功能。因為，當(dāng)住房是投資品時，它的需求在零到無限大的區(qū)間。在各種優(yōu)惠政策的煽動下，這種投資需求可以無限大，增加供給是無法滿足的；當(dāng)政府的政策遏制這種投資需求時，投資需求就會趨于零。“國十條”要治理和針對的，就是這種投機(jī)炒作的市場，目的是讓住房回到民生居住功能上來。因此，大家根本不用擔(dān)心，當(dāng)房地產(chǎn)市場需求性質(zhì)發(fā)生改變的時候，市場不改變是不可能的，改變只是時間問題。

　　總之，“國十條”并沒有成為“空調(diào)”，也不會成為“空調(diào)”，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整及重大改變只是時間問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要制造“地王”只能是自己承擔(dān)風(fēng)險。可以預(yù)見，房地產(chǎn)投資暴利的傾向正在逆轉(zhuǎn)。