戴德梁行：香港樓價年底前將回吐全年升幅

　　戴德梁行11日發布研究數據稱香港樓市氣氛已轉差，料第4季度中小型住宅價格將繼續下跌5-10%，基本回到今年初的水平，成交量有可能進一步萎縮。 　　

　　戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管及高級董事陶汝鴻表示，香港樓市自6月政府調整按揭首期成數開始，物業交投氣氛已出現重大變化，由旺轉靜。再加上環球股票市場出現巨大波動，以及香港本地銀行調高短期浮息，買家紛紛延緩入市。 　　

　　數據顯示，香港第3季度住宅及其他物業成交數目較第2季度下挫38%，9月更跌至2009年2月以來新低的6765宗。另一方面，樓價亦隨成交量萎縮而下跌，以藍籌屋苑太古城為例，最新平均呎價為9000元(港元，下同)，較5月的高峰呎價下跌8.2%。第3季度，香港整體中小型住宅價格環比下跌近一成。 　　

　　談到樓價是否會進一步下跌時，陶汝鴻預測第4季度環球經濟仍不明朗，銀行浮動利率也不太可能出現逆轉，第4季度的平均成交量將進一步減少至每月不足6000宗，整體樓價相應具備至多10%的下調空間，即回吐全年的所有升幅。 　　

　　香港樓價受到低息高通脹基本因素的推動在2年內飆升逾7成，無論本地還是境外買家紛紛利用超低的利率大量購置物業。進入2011年，銀行受迫于不斷上升的籌資成本，連續調升短期同業拆借利率(HIBOR)，實際房貸利率已從0.7%推高至2.7%左右。 　　

　　戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平指出，新買家的置業成本已顯著上升，以房貸100萬元、20年分期計算，月供已增加20%，利息總支出更是跳升近3倍，致使買家不愿入市。但在賣家方面，由于香港銀行通常會提供3-5年的鎖定利率，所以大部份持有物業的投資者仍然享受著0.7%至1%的超低利率，也不急于減價銷售，市場拉鋸由此形成。 　　

　　市場擔心香港樓市又面臨拐點，若外部環境繼續惡化，1998至2003年的樓市寒冬恐又降臨。對此，陶汝鴻認為必須關注香港失業率是否會隨著樓價下跌而反彈，若GDP增速放緩，失業率又出現反彈，不排除急跌出現的可能性。若依目前經濟環境，料跌幅不會超過20%，仍屬于正常調整。 　　

　　面對本周三即將出爐的港府《施政報告》，陶汝鴻提醒政府不應看到樓價下跌就朝令夕改，需保持政策穩定，可持續地增加土地供應幫助香港樓市實現平穩過渡、恢復供求平衡。