在國家持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)正在悄然發(fā)生變化。資金短缺、土地競拍方式變化、利潤縮水等多種因素，讓大多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著擴(kuò)張還是收縮甚或轉(zhuǎn)型的“糾結(jié)”，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、并購、轉(zhuǎn)行等現(xiàn)象開始不斷出現(xiàn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化的速度正在加快，今年將有更多的行業(yè)并購和退出案例出現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)也將由過去的快速擴(kuò)張到調(diào)整進(jìn)入了“限速跑”時(shí)代。
地產(chǎn)并購潮隱現(xiàn)
在經(jīng)歷了嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢后，越來越多的房地產(chǎn)并購事件正在發(fā)生，一些資金實(shí)力相對雄厚、開發(fā)資歷深的企業(yè)正在這一輪并購潮中顯現(xiàn)中領(lǐng)跑者的風(fēng)范。
首開股份近日公告稱，擬以不高于10532.94萬元的代價(jià)收購葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股份。首開股份表示，通過此次股權(quán)收購，將進(jìn)一步提高對葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從該公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲得更大的收益。
在收購葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)的同時(shí)，首開股份旗下三家子公司還分別以9.04億元和3.32億元的代價(jià)一舉獲得蘇州市的一塊城鎮(zhèn)住宅用地和沈陽市的一塊居住商業(yè)用地，以及北京市的一個(gè)回遷安置房項(xiàng)目。
不僅是首開股份，一些長期浸淫在地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)紛紛向其他涉房公司伸出了橄欖枝。近日，招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，中潤德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽區(qū)四塊使用年限為40年的商業(yè)金融用地。
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)，房企資金鏈趨緊的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度進(jìn)一步加快，尤其是2011年11月以來，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等案例密集出現(xiàn)。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的兩倍，并購金額超過900億元。此外，從股權(quán)交易比例來看，房地產(chǎn)平均股權(quán)交易比例已高達(dá)54%，100%股權(quán)交易占20%。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的整合在所難免�！霸谀壳百Y金鏈緊張的狀況下，一些企業(yè)會(huì)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來緩解資金壓力，而另一些對市場預(yù)期不樂觀或資金鏈更為困難的企業(yè)則可能會(huì)被逼退出市場，產(chǎn)生行業(yè)并購與整合。”李鐵崗說。
合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說：“從這些趨勢和變化來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入整合期。預(yù)計(jì)今年還將會(huì)有更多的并購案例發(fā)生，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升�！�
地產(chǎn)投資“光環(huán)”退去
與2008年前的資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)相比，目前正有越來越多的企業(yè)從這個(gè)市場抽身，地產(chǎn)業(yè)的投資高贏利“光環(huán)”已然退去。
“過去過度投資和投機(jī)形成的景象已經(jīng)繁榮不再，是否在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)逗留或是轉(zhuǎn)身離開已經(jīng)是越來越多的企業(yè)需要考慮的問題�！鄙綎|師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平說。
不少房地產(chǎn)企業(yè)將視線從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)移到礦產(chǎn)投資、文化產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域上。10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業(yè)公司股權(quán)收購的事宜，并從當(dāng)日起開始停牌。而在5日，這家上市公司剛向社會(huì)公告，已完成收購隆林捷堯礦業(yè)發(fā)展有限公司68%股權(quán)的過戶和工商變更登記。根據(jù)約定，這家礦業(yè)公司黃金年產(chǎn)品產(chǎn)量不低于1噸。
中潤投資在10日公告稱，中潤礦業(yè)發(fā)展有限公司收購內(nèi)蒙古匯銀礦業(yè)有限公司67.75%的股權(quán)已在近日完成了工商變更登記；新湖中寶此前公告表示，以現(xiàn)金27000萬元人民幣認(rèn)購浙江古纖道新材料股份有限公司新增股份3000萬股。
不僅是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行投資其他領(lǐng)域，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛宣告退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。2011年1月至12月上旬，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過400億元。其中股權(quán)交易過半達(dá)135宗，平均股權(quán)交易比例為55%。
許傳明認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場仍然有很多的利潤空間，但對投資企業(yè)的吸引力已經(jīng)下降。“直接退出房地產(chǎn)市場或者是進(jìn)軍其他行業(yè)都是當(dāng)前這些企業(yè)所作出的戰(zhàn)略調(diào)整。隨著這些調(diào)整的深入，原來形成的企業(yè)投資性泡沫將被擠出房地產(chǎn)市場，并回歸到正常的軌道上。”
行業(yè)進(jìn)入“限速跑”時(shí)代
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，目前市場的諸多限制性條件已決定了未來房地產(chǎn)將告別爆發(fā)式增長的時(shí)代。可以預(yù)計(jì)，2012年的中國房地產(chǎn)市場，將在限速中前行。
土地市場活躍與否能清晰地反映出房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年全國130個(gè)城市土地出讓總金額為18634 .4億元，同比減少13%。
中遠(yuǎn)集團(tuán)將2011年稱作“沒有地王的一年”。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交中，地塊的最高總價(jià)較前兩年下降明顯。與2010年相比，僅深圳、重慶兩市的最高總價(jià)仍有增長，其余城市最高總價(jià)同比下降14%至88%。
李鐵崗認(rèn)為，土地市場的變動(dòng)是限購限貸兩個(gè)重要調(diào)控措施效果的重要表現(xiàn)。“資金鏈的緊張、對建設(shè)周期和回款周期的考慮以及開發(fā)地段對購房者的吸引力都影響著開發(fā)商的抉擇，他們在參加土地競拍時(shí)會(huì)越來越理性，甚至放棄一些重要地塊的競爭。”
程道平說：“融資渠道單一仍然是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問題。沒有更好的融資渠道和更輕的償貸壓力，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)再像過去幾年那樣投機(jī)，而是更加慎重地考慮投資回報(bào)的問題�！�
一些專家認(rèn)為，2012年將不再是房地產(chǎn)企業(yè)集體狂歡的年份，行業(yè)將由過去的“昂首頭猛進(jìn)”變成“低調(diào)前行”�！罢谶M(jìn)行的行業(yè)調(diào)整對整個(gè)房地產(chǎn)市場都有好處。”程道平說。（記者 袁軍寶 席敏）
